jaarlijkse huurverhoging

De kosten voor het onderhoud en nieuwbouw stijgen elk jaar. SWZ vraagt daarom een huurverhoging om te kunnen blijven investeren in het woningaanbod, de kwaliteit van de woningen en de dienstverlening. De brief voor de huurverhoging krijgt u voor 1 mei.

Veel gevraagd over jaarlijkse huurverhoging

Waarvoor mogen jullie de inkomensverklaring gebruiken?

Algemeen

De inkomensverklaring mag alleen gebruikt worden om de huurverhoging te bepalen.

Mijn inkomen is omhoog gegaan. Mag ik in mijn woning blijven wonen?

Algemeen

Ja, u kunt gewoon in uw woning blijven wonen. Als u wilt verhuizen gelden de inkomensregels ook voor u.

Ik heb moeite met betalen. Wat kan ik doen?

Algemeen

Neem dan zo snel mogelijk contact met ons op via (038) 468 01 23. Wij denken graag met u mee.

Wat is de streefhuur?

Algemeen

De streefhuur is de huur die wij vragen aan de volgende huurder. Deze is altijd lager dan de huur die wij mogen vragen. Jaarlijks wordt de streefhuur met de inflatie verhoogd. Ook kan de streefhuur wijzigen als de woning is gerenoveerd.

Hoe weet ik wat de streefhuur van mijn woning is?

Algemeen

Deze kunt u bij SWZ opvragen. U kunt daarvoor contact opnemen met onze Klantenservice via info@swz.nl of (038) 468 01 23.

Ik heb een laag inkomen. Kom ik in aanmerking voor een eenmalige huurverlaging?

Algemeen

Om hiervoor in aanmerking te komen, moet u voldoen aan de voorwaarden voor de eenmalige huurverlaging. Zie het schema ‘Voor wie is de huurverlaging?’ om deze voorwaarden te bekijken.

Voldoet u hieraan, dan krijgt u in mei van ons bericht. Heeft u geen bericht ontvangen, vul dan het aanvraagformulier eenmalige huurverlaging in.

Wanneer weet ik of ik een huurverlaging of huurverhoging krijg?

Algemeen

U ontvangt voor 1 mei de brief voor de huurverhoging. Krijgt u geen huurverhoging, maar een verlaging? Dan krijgt u in mei de brief voor de huurverlaging.

Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?

Algemeen

Ja, dat kan. Uw bezwaar moet vóór 1 juli 2023 bij SWZ zijn. Dit moet schriftelijk. Uw bezwaarschrift kunt u indienen via:

Komen wij er samen niet uit, dan vragen wij de Huurcommissie om een uitspraak. Op www.huurcommissie.nl vindt u meer informatie over hoe u bezwaar kunt maken en wat redenen zijn voor bezwaar.

Volgens mij voldoe ik aan de voorwaarden voor huurverlaging, maar ik heb geen bericht ontvangen. Kan dat?

Algemeen

Het is mogelijk dat uw netto huur te laag is. Dit is uw huur zonder de servicekosten. Of uw gezamenlijk inkomen was in 2021 nog te hoog.

Is uw inkomen inmiddels gedaald, dan kunt u eventueel zelf huurverlaging aanvragen. Zie het schema ‘Voor wie is de huurverlaging?’.

Wat zijn de inkomensgrenzen van 120% van het sociale minimum?

Algemeen

In 2023 gelden de volgende inkomensgrenzen:

  • Eenpersoonshuishoudens zonder AOW: € 23.250 per jaar
  • Eenpersoonshuishoudens met AOW: € 24.600 per jaar
  • Meerpersoonshuishoudens zonder AOW: € 30.270 per jaar
  • Meerpersoonshuishoudens met AOW: € 32.730 per jaar

Het gaat om het bruto huishoudinkomen per jaar.

Ik heb een inkomensafhankelijke huurverhoging gehad, maar mijn inkomen is gedaald. Kan ik huurverlaging krijgen?

Algemeen

U kunt huurverlaging aanvragen als uw huishoudinkomen structureel is gedaald (6 maanden aaneengesloten) tot onder de inkomensgrens die gold bij de huurverhoging. Klik hier voor de tabel inkomensafhankelijke huurverhoging. 

Om voor de verlaging in aanmerking te komen, stuurt u ons een verzoek. Dat kan via het contactformulier huurwijziging. Als wij de huurverlaging toekennen, dan vervalt het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging. We gaan terug naar de basis huurverhoging. Die is in 2023 2,5%.

Wanneer ontvang ik bericht over de huurverlaging?

Algemeen

Vóór 1 juni.

Wat betekent huurverlaging voor de huurtoeslag?

Algemeen

De huurtoeslag wordt aangepast aan uw lagere huur. Hierdoor krijgt u waarschijnlijk minder huurtoeslag. Maar dit is nooit meer dan de huurverlaging. U heeft dus altijd voordeel van de huurverlaging.

Ik heb na 2021 minder inkomen gehad. Kan ik een huurverlaging aanvragen?

Algemeen

Ja, dat kan als:

  • U voor 1 maart 2023 de woning hebt gehuurd.
  • De huur boven de € 575,03 zit.
  • U minder verdient dan 120 % van het sociale minimum.
  • Ook moet u minimaal in de afgelopen 6 maanden aaneengesloten minder inkomen hebben.  

Dit kan via het aanvraagformulier eenmalige huurverlaging. Dit kan tot 31 december 2024. Let op: de datum van aanvraag bepaalt wanneer uw huurverlaging ingaat. Bijvoorbeeld: u vraagt op 1 juni een huurverlaging aan, deze wordt getoetst en akkoord bevonden. Dan gaat de huurverlaging in op 1 augustus.

Wanneer gaat de huurverlaging in?

Algemeen

Krijgt u in mei bericht van ons, dan gaat de huurverlaging op 1 juli in.

Vraagt u zelf later de huurverlaging aan, dan gaat deze ruim 1 maand na de datum van aanvragen in. U vraagt bijvoorbeeld in juni huurverlaging aan, dan gaat deze op 1 augustus in.

Hoe hoog wordt de huurverlaging?

Algemeen

De netto huur wordt voor iedereen die in aanmerking komt verlaagd tot € 575,03.

Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging als ik huur in de vrije sector?

Algemeen

Schakel dan de huurcommissie in. Kijk op www.huurcommissie.nl voor meer informatie en de redenen voor bezwaar.

Wat zijn de regels voor bezwaar tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging als iemand in mijn huishouden chronisch ziek is of gehandicapt?

Algemeen

U moet dan voldoen aan een van de volgende voorwaarden. U, of iemand anders uit uw huishouden, heeft:

  • Verpleging of verzorging thuis: u ontvangt minimaal 10 uur per week verpleging en/of verzorging thuis. Dit is door de wijkverpleegkundige vastgelegd in een zorgplan. Deze zorgindicatie is minimaal één jaar geldig.
  • Indicatie voor verblijf: u hebt een zorgindicatie voor verblijf in een verpleeghuis of verzorgingshuis, maar u woont thuis.
  • ADL-indicatie: u hebt een indicatie voor assistentie bij de Algemene Dagelijkse Levensverrichtingen (ADL). Dit is hulp bij bijvoorbeeld eten, wassen of aankleden.
  • Blijk van waardering mantelzorg: u krijgt van de gemeente een zogenoemde ‘blijk van waardering voor mantelzorg’. Het gaat om mantelzorg voor iemand binnen uw huishouden.
  • Woningaanpassing: uw woning is aangepast vanwege de handicap van iemand binnen het huishouden. U kunt dit aantonen met een WMO of WVG beschikking van de gemeente.
  • Verklaring (maatschappelijk) blind: een verklaring van de (huis)arts waarin staat dat u of een van uw huisgenoten blind bent.

Uw bezwaar moet vóór 1 juli 2023 bij SWZ zijn. Dit moet schriftelijk. Uw bezwaarschrift kunt u indienen via:

Komen wij er samen niet uit, dan vragen wij de Huurcommissie om een uitspraak. Op www.huurcommissie.nl vindt u meer informatie over hoe u bezwaar kunt maken en wat redenen zijn voor bezwaar.

Waarom krijg ik de brief voor huurwijziging in een andere envelop dan ik gewend ben?

Algemeen

De envelop ziet er anders uit, omdat Postex dit jaar de post voor de huurwijziging voor ons verstuurt. U krijgt een voorblad en een brief erachter. Omdat we minder via de post willen versturen, werken we met een voorblad om u daarover te informeren. Daarop staat ook informatie hoe u uw voorkeur voor het ontvangen van post kunt wijzigen. Zie ook www.swz.nl/post.

Geen e-mail? Dan blijft u uw brieven via de post ontvangen. 

Wanneer kan ik bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging?

Algemeen

Dat kan als:

  • Het huishoudinkomen is gedaald, waardoor u in een lagere inkomenscategorie valt of
  • U onder de regeling gehandicapten en chronisch zieken valt.

Uw bezwaar moet vóór 1 juli 2023 bij SWZ zijn. Dit moet schriftelijk. Uw bezwaarschrift kunt u indienen via:

Komen wij er samen niet uit, dan vragen wij de Huurcommissie om een uitspraak. Op www.huurcommissie.nl vindt u meer informatie over hoe u bezwaar kunt maken en wat redenen zijn voor bezwaar. 

Ik heb een laag inkomen. Wat is mijn huurverhoging?

Algemeen

Voor u geldt de standaard huurverhoging. Deze is door SWZ vastgesteld op 2,5%.

In sommige gevallen is de huurverhoging lager. Dit kan als:

  • De huur met 2,5% verhoging boven de streefhuur zou komen.
  • Uw inkomen in 2021 lager was dan 120% van het sociaal minimum en uw huur met 2,5% hoger zou worden dan € 575,03.
  • Uw energielabel E, F of G is.

Wat is de netto huur?

Algemeen

De netto huur is de huur zonder de servicekosten.

Mijn huur is door de huurverhoging boven de liberalisatiegrens gekomen. Heb ik nu een woning in de vrije sector?

Algemeen

Nee. Toen u bij ons ging huren, lag uw huur onder de liberalisatiegrens. Dus u huurt een sociale huurwoning. Dit blijft zo.

Hoe is de huurverhoging berekend?

Algemeen

We kijken hiervoor naar:

  • De gemiddelde stijging van het CAO loon in 2022
  • Het energielabel
  • Uw inkomen

Als jullie mijn bezwaar goedkeuren, welke huurverhogingspercentage krijg ik dan?

Algemeen

Het nieuwe huurverhogingspercentage staat in de brief die u van ons krijgt.

Moet ik mijn lagere huur doorgeven aan de Belastingdienst?

Algemeen

Wij adviseren u wel om dit te doen. SWZ geeft overigens ook de nieuwe huur door aan de Belastingdienst. Hoe dit moet, leest u op www.toeslagen.nl.

Wanneer ontvang ik bericht over de huurverhoging?

Algemeen

Vóór 1 mei.

Moet ik een huurverhoging zelf aan de Belastingdienst doorgeven?

Algemeen

Ja. Alle wijzigingen die van invloed zijn op de huurtoeslag moet u zelf doorgeven aan de Belastingdienst. Denk aan een ander inkomen, huur of huishoudgrootte. Doe dit zo snel mogelijk. Anders krijgt u te weinig of juist te veel huurtoeslag. Wijzigingen kunt u doorgeven via www.toeslagen.nl.

Welke inkomens tellen mee voor het huishoudinkomen?

Algemeen

Het gaat hierbij om de inkomens van iedereen, behalve kinderen tot 27 jaar, die op 1 juli in de woning woont.

Krijgt SWZ van de Belastingdienst mijn inkomensgegevens?

Algemeen

Nee, wij krijgen alleen een indicatie of u in aanmerking komt voor huurverlaging.

Waarom vragen jullie een huurverhoging?

Algemeen

De kosten voor onderhoud en nieuwbouw stijgen elk jaar. Wij vragen een huurverhoging om te kunnen blijven investeren in het woningaanbod, de kwaliteit van de woningen en in de dienstverlening.

Ik heb 2 brieven van de Belastingdienst gehad over het opvragen van de gegevens. Klopt dat?

Algemeen

Ja, dat klopt. SWZ heeft gegevens opgevraagd voor de huurverlaging en voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit zijn 2 verschillende processen.

Waarom krijg ik een aangetekende brief over de huurverhoging?

Algemeen

In april hebben wij al onze huurders de brief gestuurd over de aankomende huurverhoging. Als u geen bezwaar heeft aangetekend, maar ook de huurverhoging niet heeft betaald, dan krijgt u nu een aangetekende brief. Wij volgen hiermee de wettelijk voorgeschreven procedure.

Bij deze brief zitten bijlagen:

  • de brief over de huurverhoging
  • als u een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft gekregen (meer dan 2,5%), dan zit er ook een brief bij van de Belastingdienst. Wij hebben de inkomensafhankelijke huurverhoging gebaseerd op de gegevens die wij van de Belastingdienst hebben gekregen.

Neem contact met de afdeling Incasso op via incasso@swz.nl om te vragen hoeveel er precies open staat en om afspraken te maken over de betaling hiervan.

Mijn woning heeft achterstallig onderhoud. Kan ik dan bezwaar maken tegen de huurverhoging?

Algemeen

Nee. U kunt wel een tijdelijke huurverlaging vragen bij de huurcommissie. Klik hier voor meer informatie.

Stijgt de bijdrage voor de zonnepanelen mee met de huurverhoging?

Algemeen

Nee. De huur voor zonnepanelen stijgt niet mee met de huurverhoging.

Waarom vragen jullie een inkomensafhankelijke huurverhoging?

Algemeen

Wij vinden het eerlijk dat wie meer verdient, ook meer huur betaalt.

Ik heb geen brief over de huurverhoging ontvangen. Hoe krijg ik een nieuwe?

Algemeen

Vul het contactformulier huurwijziging in om dit aan te vragen. Wij sturen u dan een kopie van de brief.